Co stanowi czynność zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Analiza.

Swoboda działania zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona ramami prawnymi zawartymi m.in. w przepisach ustawy o własności lokali. W tej ustawie należy zatem w pierwszej kolejności poszukiwać odpowiedzi na pytanie co stanowi, a co nie stanowi, czynności zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej.

W celu zagwarantowania sprawnego funkcjonowania tego organizmu ustawodawca zmodyfikował regułę obowiązującą na gruncie kodeksu cywilnego (art. 201 k.c.) wprowadzając możliwość samodzielnego podejmowania decyzji przez zarząd w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu. Czynność wychodząca poza jego ramy wymaga dla swojej skuteczności podjęcia uchwały przez właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej – jak stanowi przepis art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. W kolejnym ustępie tego przepisu ustawodawca zawarł katalog przykładowych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zakwalifikowanie danej czynności do katalogu czynności zwykłego zarządu może być niekiedy utrudnione, tym bardziej że ani przywołana ustawa o własności lokali, ani kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu. W piśmiennictwie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją (tak Dziczek Roman, „Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych”, wyd. VI, LexisNexis 2011). Niewątpliwie można z przeciwieństwa do powołanego wyżej twierdzenia wskazać, co nie będzie czynnością zwykłego zarządu tj. czynność wykraczająca poza bieżącą administrację nieruchomością wspólną. Natomiast aby dokładniej określić rodzaj i charakter czynności zwykłego zarządu niezbędne jest sięgnięcie do licznego orzecznictwa sądów powszechnych, w tym Sądu Najwyższego oraz wypowiedzi doktryny prawa.

W orzecznictwie najczęściej wskazuje się, że podejmowanie działań zachowawczych, zmierzających do utrzymania istniejącego status quo nie może być zaliczone do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, o jakim mowa w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. W orzecznictwie najczęściej przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Z tym, że ocena charakteru czynności musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego (por. wyrok SN z dn. 13.04.1966r., II CR 24/66, LEX nr 5970).

Po analizie dostępnego orzecznictwa i piśmiennictwa prawniczego można przykładowo wskazać, że do czynności zwykłego zarządu zalicza się:

• załatwianie przez zarząd spraw związanych z normalną eksploatacją nieruchomości jak np. decydowanie o wykonaniu niezbędnych remontów czy napraw (tak np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 6.12.2012 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 780/12) , wybór wykonawców prac konserwacyjnych, remontowych i porządkowych,
• dokonywanie czynności organizacyjnych zapewniających prawidłowe i sprawne funkcjonowanie nieruchomości,
• pobieranie pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej,
• konserwację nieruchomości i utrzymywanie jej w stanie niepogorszonym,
• bieżące rozstrzyganie w sprawach korzystania z nieruchomości wspólnej np. w postaci odmówienia wyrażenia zgody na udostępnienie części wspólnej nieruchomości (tak np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24.10.2013 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 835/13),
• dysponowanie w bieżących sprawach środkami finansowymi wspólnoty mieszkaniowej i dokonywania płatności z rachunku bankowego (w przypadku posiadania rachunku),
• zbieranie głosów pod projektem uchwały wspólnoty (art. 23 ust. 1 ustawy),
• przechowywanie i aktualizacja dokumentacji technicznej nieruchomości, prowadzenie i aktualizacja spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów (art. 29 ust. 1b),
• prowadzenia określonej przez wspólnotę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1a),
• sporządzanie i składanie właścicielom corocznego sprawozdania z działalności zarządu,
• wybór administratora (bez określenia jego wynagrodzenia),
• dochodzenie zapłaty należności za korzystanie z części wspólnej oraz opłat i zaliczek związanych z lokalem od dłużników, dochodzenie zasądzenia na rzecz wspólnoty odszkodowania od właściciela lokalu, w tym wytoczenie powództwa, udzielenie pełnomocnictwa zawodowemu pełnomocnikowi (tak np. uchwała SN z dnia 18.10.2013 r. w sprawie III CZP 42/13, strona internetowa SN, cyt. za postanowieniem Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 30.10.2013 r. w sprawie o sygn. akt IV Cz 603/13; wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z 10.09.2015 r. w sprawie o sygn. akt IC 859/15).

Reasumując można w zasadzie stwierdzić, że jeśli określona czynność nie rodzi skutków finansowych lub nie zmienia stanu posiadania członków wspólnoty, oraz jest normalnym koniecznym działaniem jakie wykonuje się w celu eksploatacji i administracji nieruchomości wspólnej, to nie przekracza ona zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Na zakończenie należy zamieścić jeszcze jedną uwagę, że zasadniczo nie ma możliwości przyjęcia jednolitego kryterium klasyfikacji czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie i w zależności od konkretnej sytuacji i konkretnej wspólnoty. Z mojej praktyki wynika bowiem, że ta sama czynność będzie w pewnych okolicznościach traktowana jako czynność zwykłego zarządu, a w innych będzie uznawana już za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zwłaszcza wówczas gdy ogół właścicieli lokali ograniczy zarząd w podejmowaniu pewnych działań, uzależniając je od zgody właścicieli wyrażonej w formie uchwały np. w odniesieniu do dysponowania środkami finansowymi ponad określoną wielkość.

radca prawny

Krzysztof G. Brudkowski